E se un coerede occupa l’immobile ereditato da tutti gli eredi, che cosa si fa? Se stai leggendo quest’articolo probabilmente sai che è una situazione più comune di quanto si possa pensare e che può generare forti attriti familiari. Certo, la diplomazia e la correttezza potrebbero facilmente risolvere una circostanza del genere, ma come sappiamo non sempre è la normalità…
Immobile e coeredi: cosa dice la legge?
Innanzitutto partiamo con il capire che cosa dice la legge.
Come saprai, quando avviene una successione, i coeredi (ossia le persone che ricevono l’eredità della persona defunta) si trovano in una situazione di comunione ereditaria.
Abbiamo già affrontato nell’articolo dedicato che cosa implica questa situazione giuridica.
In questo caso ti basti ricordare che, se all’interno dell’asse ereditario è presente un immobile, in linea di massima, tutti gli eredi lo ereditano nella misura della quota a loro spettante e tutti hanno su di esso gli stessi diritti. Questo, almeno fino a che non interviene la divisione ereditaria in cui si distribuisce, in via esclusiva, il patrimonio ereditario.
Per questo motivo, in teoria, fintanto che i beni ereditati rimangono in comunione, ogni coerede ha diritto a utilizzare l’intero immobile in proporzione alla propria quota.
Supponiamo che 3 fratelli ereditino la casa paterna e non sia intervenuta ancora nessuna divisione ereditaria. Ebbene, 2 dei fratelli vivono già con le rispettive famiglie in case di proprietà, mentre il fratello più piccolo vive in affitto in un appartamento condiviso con dei coinquilini. Alla morte del padre va da sé che il fratello più piccolo possa pensare di occupare liberamente l’immobile ereditato perché “i miei fratelli hanno già le loro case”.
Dunque, in questo caso, gli altri due fratelli potrebbero legittimamente sollevare delle perplessità, perché il fratello minore che va a vivere nell’immobile ereditato da tutti, di fatto impedisce agli altri coeredi di fare altrettanto, ad esempio.
Quindi che cosa succede se un solo coerede occupa l’immobile in via esclusiva?
Se uno degli eredi decide di abitare nell’immobile senza precisi accordi con gli altri, potrebbe nascere un problema di legittimità.
Un coerede può occupare l’immobile ereditato, purché rispetti i diritti degli altri comproprietari.
Quali sono i limiti per il coerede che occupa l’immobile ereditato?
Un coerede che occupa un immobile ereditato deve rispettare fondamentalmente 2 limiti per non ledere i diritti degli altri comproprietari. Vediamo i principali vincoli imposti dalla legge.
- Il coerede non può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile senza consenso
Un immobile ereditato resta in comunione fino alla divisione ufficiale: fino a quel momento tutti i coeredi sono ugualmente proprietari dell’immobile. Ciò significa che nessun coerede può modificarne la destinazione d’uso senza l’accordo degli altri.
Ad esempio, se l’immobile era una residenza di famiglia, il coerede che lo occupa non può decidere unilateralmente di trasformarlo in un ufficio, un’attività commerciale o di affittarlo come casa vacanze. Qualsiasi modifica sostanziale che ne alteri la natura o l’utilizzo deve essere approvata da tutti gli eredi.
- Il coerede che occupa l’immobile non può impedire agli altri di accedervi
L’occupazione esclusiva dell’immobile da parte di un coerede non significa che gli altri vengano automaticamente esclusi dal godimento del bene. Poiché la proprietà è ancora in comunione, tutti i coeredi hanno diritto di accesso e di utilizzo proporzionale alla loro quota.
Se uno degli eredi si trasferisce nella casa e ne impedisce l’uso agli altri (ad esempio rifiutando di fornire le chiavi o limitando l’accesso), gli altri coeredi possono agire legalmente per il ripristino del loro diritto e, in alcuni casi, per ottenere un risarcimento.
Il coerede che occupa l’immobile può cambiare la serratura?
No, come appena visto, un coerede che occupa l’immobile non può cambiare la serratura senza il consenso degli altri comproprietari. Tale azione limiterebbe il diritto degli altri coeredi di accedere al bene comune, configurando una violazione dei loro diritti. Se ciò accade, gli altri coeredi possono intraprendere azioni legali per ripristinare il loro diritto di accesso e, se del caso, richiedere un risarcimento per il danno subito.
Il coerede che occupa l’immobile ereditato viola i diritti degli altri?
No come affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 30451/2018, il solo fatto che un coerede occupi l’immobile non costituisce automaticamente una violazione dei diritti degli altri.
Il danno al diritto di proprietà si verifica solo se uno degli eredi manifesta la volontà di utilizzare l’immobile e gli viene impedito o se ne cambia la destinazione d’uso.
Pertanto, se un coerede si trasferisce nella casa ereditata, spetta agli altri comproprietari che sono contrari, attivarsi per chiedere che l’uso venga regolamentato o, se necessario, ottenere la liberazione dell’immobile.
Il coerede che occupa l’immobile ereditato deve pagare un’indennità agli altri?
Sì. Se uno dei coeredi utilizza l’immobile in via esclusiva, e gli altri non possano goderne, questi devono comunque poterne trarre una qualche utilità: ecco perché hanno diritto a ricevere dal coerede occupante un’indennità di occupazione.
Questa indennità viene calcolata in base al valore locativo dell’immobile, ovvero il canone che l’immobile potrebbe generare se fosse affittato a terzi. In sostanza, l’erede occupante deve compensare gli altri per il mancato godimento del bene.
Tuttavia, nulla vieta che gli altri coeredi decidano, per ragioni di opportunità o di legami familiari, di rinunciare a questa indennità. Ma se stai leggendo questo articolo, probabilmente vuoi sapere come far valere i tuoi diritti e non lasciare che la situazione venga gestita solo sulla base di insoddisfacenti accordi informali.
Il coerede trae profitto dall’immobile ereditato? Ha il dovere di Rendicontazione
Supponiamo che un coerede occupi l’immobile e/o ne tragga anche del profitto.
Se il coerede che occupa l’immobile decide di affittarlo a terzi o di sfruttarlo economicamente (ad esempio destinandolo ad attività commerciali), è tenuto a rendicontare i proventi agli altri comproprietari.
Il coerede deve rendicontare gli eventuali profitti derivanti dall’immobile?
Sì, perché di fatto si sta arricchendo grazie ad un bene immobile che è di proprietà anche di altre persone.
In particolare, deve dichiarare:
- gli eventuali canoni di locazione percepiti;
- l’utilizzo dell’immobile per scopi commerciali o altri impieghi economici;
- eventuali agevolazioni fiscali di cui ha beneficiato per l’uso esclusivo del bene.
I ricavi derivanti dall’immobile dovrebbero poi essere ripartiti tra tutti i coeredi in proporzione alle loro quote ereditarie.
Se il coerede che occupa l’immobile ereditato si rifiuta di fornire queste informazioni o di condividere i proventi, gli altri comproprietari possono intraprendere un’azione di rendimento del conto.
Attraverso questo strumento legale, è possibile ottenere un resoconto dettagliato delle somme incassate e richiedere che il coerede che occupa l’immobile venga condannato a versare quanto dovuto.
Lo scopo finale di questa azione è ottenere un titolo di pagamento che, se necessario, può essere eseguito forzatamente nei confronti del coerede inadempiente.
E se il coerede occupante usa l’immobile solo per sé?
Se il coerede utilizza l’immobile esclusivamente per uso personale, senza trarne un reddito, non ha un obbligo di rendiconto nei confronti degli altri.
Il bene immobile è di proprietà di tutti i coeredi, se un coerede lo occupa o lo gestisce e trae un vantaggio economico diretto (locazione a terzi) o indiretto (vive nell’immobile di proprietà senza accollarsi un mutuo, ad esempio) deve compensare gli altri che a causa di ciò non ne possono godere allo stesso modo.
Chi paga la manutenzione dell’immobile ereditato?
Un aspetto spesso oggetto di controversia tra coeredi è la gestione delle spese di manutenzione. La legge prevede una distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, che determina chi debba sostenerle.
- Le spese di manutenzione ordinaria (utenze, spese condominiali, piccole riparazioni) spettano al coerede che occupa l’immobile, poiché è lui a beneficiarne direttamente.
- Le spese di manutenzione straordinaria (rifacimento del tetto, ristrutturazioni rilevanti) devono essere ripartite tra tutti i coeredi in base alle quote di proprietà.
Cosa succede se il coerede che occupa l’immobile si rifiuta di pagare le spese straordinarie?
Se il coerede che vive nell’immobile non contribuisce alle spese straordinarie, gli altri comproprietari possono:
1. Richiedere il rimborso della loro quota attraverso una comunicazione formale.
2. Avviare un’azione legale per ottenere il pagamento forzato delle somme dovute.
Chi paga l’IMU sull’immobile ereditato?
In generale, l’IMU è dovuta da tutti i comproprietari in base alle rispettive quote ereditarie.
Tuttavia, se uno dei coeredi utilizza l’immobile senza il consenso degli altri, potrebbe essere tenuto a sostenere interamente l’imposta, soprattutto se impedisce agli altri di esercitare il loro diritto di comproprietà.
In caso di disaccordo, è consigliabile consultare l’amministrazione comunale o intraprendere un’azione legale per chiarire le responsabilità relative al pagamento dell’IMU.
Il coerede che occupa l’immobile ereditato può usucapirlo?
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà basato sul possesso continuato e ininterrotto per un determinato periodo di tempo.
Tuttavia, per un coerede, acquisire l’intera proprietà di un immobile ereditato tramite usucapione è complesso.
È necessario che il coerede dimostri di aver posseduto l’immobile in modo esclusivo, pubblico e inequivocabile, senza riconoscere i diritti degli altri comproprietari, per un periodo continuativo di almeno vent’anni.
Inoltre, deve provare di aver agito come unico proprietario, ad esempio pagando le tasse e gestendo la manutenzione dell’immobile senza coinvolgere gli altri coeredi.
In presenza di tali condizioni, l’usucapione potrebbe essere riconosciuta, ma è fondamentale valutare attentamente ogni caso specifico.
Immobile occupato da un coerede: quando la divisione ereditaria è l’unica soluzione
Se tra gli eredi non si trova un accordo, l’unica soluzione potrebbe essere quella di richiedere lo scioglimento della comunione ereditaria.
Nessuno può essere costretto a rimanere comproprietario contro la propria volontà. Ogni coerede ha il diritto di chiedere al giudice la divisione dell’immobile.
Se la casa non può essere materialmente divisa (cosa molto probabile), può essere assegnata a uno degli eredi, che dovrà liquidare gli altri con il valore delle loro quote. Ad esempio, se chi la occupa desidera tenerla, potrà farlo pagando agli altri eredi la somma corrispondente.
Se nessuno è disposto o in grado di rilevare le quote altrui, l’immobile viene venduto e il ricavato suddiviso tra gli eredi.
Nel frattempo, chi ha goduto dell’immobile in via esclusiva potrebbe dover corrispondere un’indennità di occupazione agli altri coeredi. Questa somma si calcola in base al valore di mercato della casa e serve a compensare chi non ha potuto utilizzarla.
Se ti trovi in questa situazione e vuoi capire come puoi difendere i tuoi diritti nel caso specifico, contattaci per una consulenza.
